Zusammenfassung des Planungsausschusses: Valentine Place bekommt etwas Zuneigung (und Genehmigung des Vorstands)

ITHACA, NY – Gestern Abend war es ein arbeitsreiches Treffen für den Planungs- und Entwicklungsausschuss der Stadt Ithaca. Drei Projekte erhielten eine unverbindliche Genehmigung zur Genehmigung des Lageplans, während ein viertes Projekt aufgrund einer komplizierteren Reihe von Genehmigungen genehmigt wurde. Der Vorstand erhielt auch einen ersten Blick auf einige Stadthäuser, die am Rande des Viertels Fall Creek geplant sind.

Wie immer ist The Ithaca Voice hier, um Ihnen die Zusammenfassung der Diskussionen und Debatten von gestern Abend zu geben. Wer einen Blick in die Tagesordnung werfen möchte, kann dies hier tun, und wer mitschauen möchte, kann dies hier tun.

In dieser Geschichte enthalten:

Als Erstes ging es um die Überprüfung der Parzellenunterteilung. Hierbei handelt es sich um Grundstücke in der Stadt, die technisch als Parzellen bezeichnet werden und eine rechtliche Umgestaltung anstreben. Dies kann alles sein, von der Aufteilung in zwei oder mehr Parzellen bis hin zur Umgestaltung oder Zusammenlegung mehrerer Parzellen wieder zu einer Parzelle.

Diesen Monat gab es einen Unterteilungsantrag, der mit freundlicher Genehmigung von Ithaca Neighborhood Housing Services (INHS) eingereicht wurde. INHS beantragt eine Unterteilung des 0,945 Hektar großen Grundstücks, das kürzlich aus der Parzellensammlung von Tompkins County an der Adresse 117 & 119 Sears Street und 408 & 412‐414 North Tioga Street erworben wurde. Die Leser erinnern sich vielleicht, dass dies die ursprüngliche Standortwahl des Landkreises für ein neues Bürogebäude war, bevor das KeyBank and Ithaca Professional Building einen Block weiter südlich gekauft wurde. Während der Landkreis Parkflächen auf dem größten Teil des Grundstücks plant und die Debatte über das „Rote Haus“ weitergeht, galt das Landstück gegenüber der Sears Street als überzählig und der Landkreis holte Angebote für bezahlbaren Wohnraum ein, die INHS mit einem Angebot von 210.000 US-Dollar gewann.

Die vorgeschlagene Unterteilung würde zu zwei Parzellen mit einer Größe von etwa 0,706 Acres (30.753 SF) und 0,239 Acres (10.411 SF) führen. Die vorgeschlagene Unterteilung wird die Tioga Street-Adressen auf dem größeren geplanten Grundstück und die Sears Street-Adressen auf dem kleineren geplanten Grundstück beibehalten. Das Grundstück ist fast vollständig gepflastert, mit einem kleinen Streifen aus Sträuchern und Gras zwischen dem Parkplatz und dem Bürgersteig entlang der Sears Street. Das Grundstück liegt in den Bebauungsbezirken R-2b und C-SU und es sind keine Abweichungen erforderlich.

Durch die Unterteilung kann der Verkauf an INHS weitergeleitet werden, und dann kann INHS Unterlagen für die vier zum Verkauf stehenden Einheiten einreichen, die sie im Sears Street-Teil planen. Während die Häuser auf Personalebene genehmigt werden könnten, wird das Grundstück Sears Street wahrscheinlich für eine weitere Unterteilung in einzelne Hausgrundstücke zurückkommen müssen, während der Projektentwurf konkretisiert wird – es wird immer noch darüber debattiert, ob zwei oder zwei Familien Seite an Seite gebaut werden sollen Zweifamilienhäuser, vier Einfamilienhäuser oder eine Kombination aus beiden Formaten.

Leslie Ackerman vom INHS vertrat die gemeinnützige Organisation vor dem Planungsausschuss. Der Vorstand hat Fragen zu dem Streifen, an dem der Landkreis festhält (es ist die Absicht, einen Bürgersteig anzulegen), und es gibt einige Regenwasserprobleme, die angegangen werden müssen, während der Lageplan mit der Hilfe von Ingenieur TG Miller erstellt wird.

Was häufig bei Unterteilungen passiert, ist die Erklärung der federführenden Agentur, die öffentliche Anhörung, die SEQR-Bestimmung und die Genehmigung der Unterteilung, die alle in derselben Sitzung stattfanden (einige Erläuterungen dazu finden Sie weiter unten in der Lageplanüberprüfung). Bei der öffentlichen Anhörung hat niemand gesprochen, da es sich im Moment lediglich um eine bürokratische Übung in den Grundstückslinien handelt und sich physisch noch nichts ändert. Die SEQR-Entscheidung wurde einstimmig angenommen, ebenso die Genehmigung der Unterteilung.

Nachdem die Unterteilung in der Sears Street angesprochen war, wandte sich das Thema Geschäft dem typischen Hauptteil der Tagesordnung des Planungsausschusses zu: der Überprüfung des Lageplans.

In diesem Teil des Treffens werden neue und aktualisierte Bauvorschläge erörtert und kritisiert. Damit Sie sich nicht jeden Monat tief in die Details vertiefen müssen und eine ausführlichere Beschreibung der verschiedenen Schritte des Projektgenehmigungsprozesses wünschen, finden Sie hier die „Grundlage zur Standortplanüberprüfung“.

Um eine kurze Zusammenfassung zu geben: Während des SPR-Prozesses prüft das Planungsgremium Skizzenpläne, erklärt sich selbst zur federführenden Agentur für die staatliche Umweltqualitätsprüfung (SEQR), führt eine Überprüfung durch und gibt eine negative Erklärung (nachteilige Auswirkungen gemildert) oder eine positive Erklärung ab ( potenziell schädliche Auswirkungen und benötigt daher eine Umweltverträglichkeitserklärung), während gleichzeitig eine Entwurfsprüfung für Projekte in bestimmten Stadtteilen auf ästhetische Auswirkungen durchgeführt wird. Sobald diese alle zur Zufriedenheit des Vorstands besprochen und überarbeitet wurden, stimmen die Mitglieder über die vorläufige Genehmigung des Lageplans und nach Prüfung der endgültigen Details und des verbleibenden Papierkrams über die endgültige Genehmigung des Lageplans ab. Ein Projekt kann in der Regel mit nur einer vorläufigen Genehmigung eine Abbruch-/Bauvorbereitungs- und sogar Fundamentarbeitsgenehmigung erhalten. Um jedoch eine Baugenehmigung für den weiteren Gebäuderahmen zu erhalten, ist die begehrte vollständige SPR-Genehmigung erforderlich.

Ursprünglich erteilte die Planungsbehörde im Oktober 2021 die vorläufige und endgültige Genehmigung für dieses Projekt, und dem gemischt genutzten Projekt Cliff Street Retreat wurde bereits eine Steuerermäßigung gewährt. Allerdings beantragt der Bauträger Lincoln Morse nun die Genehmigung für eine Neugestaltung am nördlichen Ende des Grundstücks, wo sein Entwicklungsteam statt zwei freistehenden Cottages nun ein dreistöckiges Mehrfamilienhaus (501 Cliff Street) errichten möchte. , etwa 4.780 Quadratmeter groß. Das Gebäude würde insgesamt sechs Einheiten umfassen, darunter zwei Hoteleinheiten und vier Apartments mit zwei Schlafzimmern. Auch angrenzende landschaftliche Anpassungen sind geplant.

Das vorgeschlagene Gebäude erfüllt alle im PUD-Prozess erstellten Bebauungsanforderungen, und der Rest des Projekts bleibt gleich und verwandelt das 25.297 Quadratmeter große ehemalige Incodema-Werk in eine Mischung aus kleinen Büro-, Gastronomie- und Wohnnutzungen. In dem ehemaligen Produktionsgebäude planen Morse und sein Team 16 Apartments, sechs Hotel-Lofts und vier Hotel-Cottages.

Laut der überarbeiteten Einreichung zur Überprüfung des Lageplans ist geplant, das Projekt zu bauen und das Cliff Street Retreat bis Juni 2024 zu eröffnen. Für gestern Abend stand die begehrte Genehmigung des überarbeiteten Lageplans für die vorgeschlagenen Änderungen auf dem Programm. Der Entwickler Linc Morse war vor Ort, um das Projekt zusammen mit seinem Architekten Craig Modisher von STREAM Collaborative zu vertreten. Modisher zeigte sechs Apartments im Loft-Stil mit einem Schlafzimmer, die für den ersten Ausbau geplant waren und für die spätere Nutzung gewerbliche Versorgungseinrichtungen eingebaut hatten. und Morse betonte, dass die Einzelhandelsflächen in diesen sechs Wohnungen im Incodema-Gebäude wiederhergestellt werden, sobald ausreichend Wasser verfügbar ist.

Der Vorstand war mit dieser Zwischennutzung einverstanden, obwohl er aufgrund des Projektgeistes und seiner speziellen Zonenaufteilung auf jeden Fall den Einzelhandel darin sehen möchte. Aber das hängt vom Wassersystem ab und liegt außerhalb ihrer Kontrolle. Damit stimmten sie mit 5:0 über die Genehmigung des geänderten Lageplans ab.

Hier ist ein weiteres Projekt, das nach Erhalt der ersten Genehmigung Änderungen am Lageplan anstrebt. Die Planungsbehörde erteilte vor über einem Jahr, im März 2022, die Bauplangenehmigung für das Chabad-Projekt. Der Antragsteller schlägt nun Änderungen an den genehmigten Plänen vor, darunter die Entfernung eines überdachten Parkhauses im Erdgeschoss, die Hinzufügung von Parkplätzen vor Ort und die Entfernung eines genehmigten Parkhauses Auffahrt und Hinzufügen einer kreisförmigen Auffahrt sowie kleine Ergänzungen zum genehmigten Gebäude, die in mehreren Phasen erfolgen werden. Zu den Verbesserungen und Strukturen im Außenbereich gehören weiterhin eine Terrasse, ein erhöhter Innenhof, eine Zufahrt zur Lake Street, Landschaftsgestaltung und Gehwege. Nachbarn des Projekts haben sich gegen den Vorschlag ausgesprochen und erklärt, dass die Verdoppelung der Fläche und der Verlust von Parkplätzen die bestehenden Probleme verschärfen würden.

Für gestern Abend standen keine Abstimmungen an, lediglich die öffentliche Anhörung zum vorgeschlagenen überarbeiteten Lageplan. Der Projektarchitekt Jason Demarest zeigte neue Darstellungen des Projekts und einige Versuche, den Treppenturm zu verdecken und die kreisförmige Auffahrt zu überarbeiten. Ein wichtiger Wunsch bestand darin, vor Ort nur noch vier statt der bisher vorgeschlagenen fünf Parkplätze zur Verfügung zu stellen. Demarest betonte, dass vier Parkplätze wirklich den Bedürfnissen des Personals (der beiden Rabbiner und ihrer Frauen) genügen würden und dass die Auffahrt eine eigene Anlegestelle sein würde, statt einen Parkplatz darin zu integrieren. Die Vorderseite würde anstelle des vorderen Parkplatzes eine Terrasse, Grünflächen und durchlässige Pflastersteine ​​haben.

Der Vorstand zeigte sich im Großen und Ganzen für den Großteil des Projekts, einschließlich der Parkstrategie, aufgeschlossen. „Ich denke, das sind positive Veränderungen. Mir gefällt, dass Sie den Baum behalten und etwas Farbe pflanzen“, sagte Elisabete Godden vom Vorstand.

Es gab jedoch ein drängendes Problem seitens der Stadtverwaltung und des Vorstands: die große gepflasterte Fläche, insbesondere die steile, schmale kreisförmige Auffahrt. „Damit ich mit der Genehmigung dieses zirkulären Antriebs einverstanden bin, müsste ich mir etwas von der Stadttechnik ansehen. Was ich jetzt habe, ist nicht positiv“, warnte Vorstandsvorsitzender Robert Lewis. Er betonte, dass sie einen Monat Zeit hätten, um die Technik an Bord zu holen.

Bei der öffentlichen Anhörung waren die meisten Redner mit Chabad verbunden, und es überrascht vielleicht nicht, dass sie im Allgemeinen ihre starke Unterstützung für das Projekt zum Ausdruck brachten. Raquel Zohar, ehemalige Präsidentin der Chabad-Studenten, lobte beispielsweise den positiven Einfluss, den Chabad auf ihr Leben hatte, und die Notwendigkeit der Erweiterung, um allen Mitgliedern gerecht zu werden, die an den Gottesdiensten teilnehmen möchten. Angesichts der Tatsache, dass es sich bei öffentlichen Anhörungen in der Regel um Beschwerdesitzungen handelt, war es eine erfrischende Abwechslung zum Normalfall. Die Hausbesitzer weiter unten protestierten jedoch erneut gegen das Projekt, da es ein bestehendes Haus in der 107 Lake Street ersetzen würde.

Das Projekt wird nächsten Monat mit einer Überprüfung fortgesetzt. Es müssen noch einige Probleme geklärt werden, insbesondere im Hinblick auf die kreisförmige Auffahrt und die damit verbundenen gepflasterten Bereiche. Aber abgesehen davon scheint es auf dem Weg zur Zielgeraden in einer günstigen Lage zu sein.

„Valentine Place“ ist ein Apartmentgebäude mit 25 Wohneinheiten, das von den lokalen Entwicklern Phil Proujansky und John Novarr vorgeschlagen wurde. Der Standort besteht derzeit aus zwei Wohnhäusern am Valentine Place 109 und 111, einer Sackgasse neben dem Collegetown Terrace-Projekt. Der eher dynamische und avantgardistische Entwurf ist das Werk des Büros CODA Architecture der lokalen Architektin und Professorin Caroline O'Donnell und wurde von O'Donnell zusammen mit den Kollegen Iris Xiaoxue Ma und Shawn Daniels verfasst. Passend zum Standort richtet es sich an Berufstätige/Doktoranden und Berufseinsteiger. Das Projekt erfordert zwei Flächenvarianten für die Mindestparkplätze abseits der Straße und die Mindestgrundstücksgröße für die Anzahl der Einheiten.

Es handelt sich um eine äußere städtische Ergänzung von Collegetown, es sticht in seiner Größe im Vergleich zu seinem größeren Nachbarn nicht heraus und die Parkplätze werden mit Collegetown Terrace geteilt, das ebenfalls Novarr und Proujansky gehört. Das Projekt bestand im April 2022 die Umweltprüfung und musste das Board of Zoning Appeals (BZA) aufsuchen, doch das BZA äußerte seine Zurückhaltung bei der Genehmigung der Parkabweichung, sodass das Projekt bis zu diesem Monat pausiert wurde.

Eine der wirklich ungewöhnlichen, aber auffälligen Komponenten des Projekts ist, dass die Abschlussfassade aus perforierten, gerippten Aluminiumpaneelen in Gold- und Champagnertönen besteht. Dabei handelt es sich nicht um die „fast-legere“ Faserzement- oder Aluminiumplatte, die man normalerweise in Mehrfamilienhäusern sieht, sondern um ein aufwendiges Muster mit Herzen über Herzen – eine Anspielung auf den „Valentine“-Teil von „Valentine Place“.

Projektmanager Nick Robertson leitete die Projektpräsentation ein, „hier hoffentlich zum letzten Mal“, wie er sagte. Ich bin sicher, er meint nur dieses Projekt; Welliver liebt Ithaca, abgesehen von den Nackenschmerzen; es ist ein großes Geschäft für sie. Wie auch immer, Valentine Place hat immer noch die gleiche Anzahl an Schlafzimmern, aber weniger Wohnungen (von 30 bis 25), vor allem wegen der einfacheren Parkmöglichkeiten. Da die BZA zögert, das Projekt ohne weitere Parkplätze zu genehmigen, wird es dank des Kaufs eines unbebauten Grundstücks nebenan nun neun Parkplätze abseits der Straße umfassen (ein Kauf, der sicherlich über dem Marktwert lag, aber nicht mit Novarr und Proujansky vergleichbar ist). ich habe kein Geld). Auch die Stützmauern und das Regenwassermanagement wurden optimiert. Landschaftsarchitekt Zac Rood sprach über die Beleuchtung, das Abflussmanagement und „die Waldpalette“. Gestern Abend habe ich erfahren, dass „weinende Forsythie“ eine Sache ist.

Dem Vorstand gefiel das Design schon immer, er schätzte die Bepflanzung und war der Meinung, dass die Abschirmung und Beleuchtung rund um den Parkplatz angemessen gehandhabt wurde. Vorstandsmitglied Emily Petrina erkundigte sich nach Fahrradständern für den Innenbereich, woraufhin Rood erklärte, es gäbe nur einen Außenständer. Lewis antwortete Petrina, sie könnten den Bauträger dazu drängen, einen Innenlagerraum für Fahrräder einzurichten, und in der formellen Genehmigungsentscheidung gibt es eine Bestimmung, die besagt, dass sie möglicherweise einen Innenlagerraum schaffen müssen, um eine Belegungsbescheinigung zu erhalten. Mit einstimmigem Votum wurde die Genehmigung des Lageplans erteilt.

„Das ist ein großartiges Projekt mit einem wirklich überzeugenden Design“, sagte Lewis.

Als nächstes folgt die Überprüfung des Lageplans: der Breeze Apartments-Vorschlag für das Ithaca Gun-Anwesen. Die Visum Development Group aus Ithaca schlägt den Bau eines vierstöckigen Wohnhauses und damit verbundene Standortverbesserungen auf dem ehemaligen Gelände der Gun Hill Factory vor. Das marktübliche Apartmentgebäude mit 77 Einheiten und 109 Betten wird eine Mischung aus Studios, Ein- und Zwei-Zimmer-Einheiten sein und 77 Parkplätze (47 Stellplätze auf der Oberfläche und 30 überdachte Stellplätze unter dem Gebäude) umfassen. Zu den Standortverbesserungen gehören Gehwege aus Steinstaub, Fahrradständer, Bänke, ein Bioretentionsfilter zur Aufbereitung der Parkplätze und des Regenwassers auf dem Dach, einheimische und anpassungsfähige Pflanzenarten sowie Wiesenflächen zur Wiederherstellung der Grundstücksränder.

Das Gebäude wird auf dem östlichen Grundstück des ehemaligen Ithaca Gun Factory-Geländes errichtet, das derzeit im Rahmen des New York State Brownfield Cleanup Program (BCP) läuft. Bevor eine Standortentwicklung erfolgen kann, muss der Antragsteller das Gelände auf der Grundlage eines Bodensanierungsziels für eine eingeschränkte Wohnnutzung sanieren. Eine Sanierungsuntersuchung am Standort wurde kürzlich abgeschlossen und im April 2021 bei NYSDEC eingereicht.

Auch hier handelt es sich um ein Projekt, das genehmigt wurde, in diesem Fall bereits im Februar, und tatsächlich sind die Vorbereitungen für den Standort im Gange. Aber während das Projekt genehmigt ist, muss noch ein Antrag auf „Genehmigung für Freizeitflüsse“ eingereicht werden, der von der Planungsbehörde genehmigt wurde, und eine öffentliche Anhörung für diese Genehmigung abhalten. Die vorgeschlagene Fußgängerbrücke, der Zaun und der Inselaussichtspunkt, die von Visum und der Stadt Ithaca gemeinsam entwickelt werden sollen, benötigen für den Bau eine staatliche Genehmigung, da der Teil des Fall Creek bei Ithaca Falls als „Freizeitfluss“ gilt. Das Ziel gestern Abend bestand darin, die Genehmigung des Lageplans für den Aussichtspunkt auf der Insel und die dazugehörigen Bauwerke zu erhalten.

Visum-Projektmanagerin Julia Buchel gab dem Vorstand eine Auffrischung des Projekts. Visum veranstaltete einen Rundgang vor Ort für das Stadtplanungspersonal und besprach die neue Brücke, den Sicherheitszaun, den Steinstaubbelag und die Beschilderung. Die Sicherheitsbeschilderung wird sowohl verbal als auch nonverbal (bildlich) erfolgen. Ja, wenn jemand wirklich entschlossen ist, wird er tun, was er will, indem er über den Zaun klettert und ein Dummkopf ist. Der Vorstand hat dies anerkannt. Es geht darum, zu verhindern, dass Menschen sich versehentlich in Gefahr begeben.

Petrina vom Vorstand fragte, ob es eine Beschilderung zur Lake Street gäbe, die auf den Aussichtspunkt hinweist, woraufhin Erik Reynolds von SWBR Architects sagte, dass es am Straßenrand ein Torschild geben würde.“ Ihr Kollege Godden lobte die durchdachte Gestaltung.

Allerdings unterstützten nicht alle den Plan. Vorstandsmitglied Mitch Glass war gegen den Maschendrahtzaun, der seiner Meinung nach das Gelände und das Wohnhaus beeinträchtigen würde. Tatsächlich war er überhaupt kein Fan des Aussichtspunkts. Er zog es vor, das Geld für die Erhaltung des Schornsteins auszugeben.

Während der öffentlichen Anhörung äußerte sich niemand zu Wort, aber es war klar, dass der Ausschuss hinsichtlich des Versäumnisses gemischter Meinung war. Glass war entschieden dagegen: „Ich werde nicht für einen Maschendrahtzaun stimmen.“ Petrina unterstützte uns aufgrund ihrer Gespräche mit den Bewohnern von Fall Creek. Godden stimmte Petrina zu und erklärte, dass sie zwar kein Fan des Maschendrahtzauns sei, er aber aus Sicherheitsgründen in der Gegend vorgeschrieben sei, Correa jedoch bis zu einem gewissen Grad mit seiner Entscheidung zu kämpfen hatte und sagte, dass es ihm schwergefallen sei, einen Teil davon zu finden Stadt, die die Schlucht rechtmäßig verwaltete, aber bereit war, den Vorschlag als Nutzen für die Gemeinschaft zu genehmigen.

Die Genehmigung für den Freizeitfluss, die jede Art von Aktivität in der Nähe von Fall Creek zulässt, wurde mit 5:0 genehmigt. Was den Lageplan anbelangt, hatte der Vorstand angesichts der Vorbehalte der Feuerwehr, hohe, imposante Zäune als Abschreckung einzusetzen und einen begrenzten Zugang zum Standort zu bevorzugen, Schwierigkeiten damit, wie er den Bedenken der Feuerwehr im Rahmen ihrer eigenen, eher ästhetisch ausgerichteten Überprüfung Rechnung tragen sollte . Vorschriften und Sicherheit sind nicht ihre Spezialität, aber was die Feuerwehr will, ist nicht wirklich das, was sie will.

„Wir sind uns alle darüber einig, was hier optisch passieren sollte, aber die Feuerwehr muss das letzte Wort bei der Baugenehmigung haben. Ich denke, wir können diesen Lageplan so wie er ist genehmigen, aber Baugenehmigung, Zugang und Sicherheit, das ist es.“ Es liegt an der städtischen Baubehörde und der Feuerwehr, egal wie wir darüber denken“, sagte Godden. „Ich würde es wirklich hassen, wenn dies am Ende wie ein abgesperrter Bereich aussehen würde. Ich denke, ohne das ist es sicher, aber wie besprechen Sie das mit der Feuerwehr?“

„Die Sorge besteht offensichtlich darin, dass die Feuerwehr daraus etwas wirklich Unerwünschtes macht und dann, wenn wir fertig sind, und dann bekommen wir diese Sache, die nicht funktioniert und niemandem gefällt […] Ich hasse es, einfach nur herumzustochern und das zu sagen.“ „Die Feuerwehr darf es entwerfen“, sagte Vorsitzender Lewis.

Am Ende änderte der Vorstand die Bedingungen einstimmig dahingehend, dass die Genehmigung von der Dokumentation der Feuerwehr abhängig sei, aus der hervorgehe, dass sie erfüllt seien, und dass dies die Genehmigung des Lageplans erfordere. Doch die Erkenntnis aus der ausführlichen Debatte gestern Abend war, dass der Vorstand eindeutig unzufrieden darüber war, dass städtische Abteilungen ohne ihr Mitwirken Entscheidungen trafen, die sich auf das Design auswirkten. Leider erfolgt ihre Überprüfung unabhängig von der IFD, den Bauvorschriften und der Technik. Sie geschehen alle in ihren eigenen Silos, und nicht alle sind auf der gleichen Seite, was sowohl bei Vorstandsmitgliedern als auch bei Projektantragstellern zu Frustration führt. Dieses Projekt ist auch deshalb einzigartig, weil die „Insel“ im Besitz der Stadt ist und die Stadt somit über zusätzliche Überprüfungsebenen verfügt.

„Es gibt Raum für eine weitere Diskussion darüber, wie der Planungsausschussprozess mit anderen Genehmigungen zusammenhängt, die Sie durchlaufen müssen, um in der Stadt zu bauen … Ich wünschte, wir würden etwas enger mit anderen Leuten zusammenarbeiten, die in dieser Angelegenheit Entscheidungsbefugnis haben.“ sagte Lewis.

Drüben auf South Hill planen NYSEG und seine Auftragnehmer den Bau eines 164 Quadratmeter großen Gasregulierungshauses (Schuppens) mit der dazugehörigen unterstützenden Infrastruktur. Zu diesem Zweck hat sich NYSEG vom Eigentümer des Grundstücks 220 Grandview Avenue, der South Hill Church of Nazarene, eine 1.200 Quadratmeter große Versorgungsdienstbarkeit gesichert. Zu den geplanten Arbeiten vor Ort gehören die Neugestaltung des Geländes und die Landschaftsgestaltung rund um das geplante Bauwerk. Derzeit ist das Gelände ein Kiesparkplatz für die Kirche.

Das Projekt ist seit einigen Jahren in Arbeit und soll eine Hochdruck-Gasleitung entlang der Hudson Street aufgrund der Druckunterschiede mit den umliegenden Versorgungsleitungen verstärken. Das bestehende Bauwerk auf South Hill, ein unterirdisches Gewölbe, hat das Ende seiner Nutzungsdauer erreicht und kann an seinem jetzigen Standort nicht wieder aufgebaut werden. Tresore sind außerdem veraltet, da sie anfällig für das Eindringen von Wasser sind und ein Sicherheitsrisiko für das Servicepersonal darstellen (z. B. Personen, die hineinfallen).

Arne Larsen von DDS Companies war erneut vor dem Vorstand, um die neuesten Updates zu besprechen. NYSEG-Auftragnehmer haben Proben der Betonplatte im Rathaus abgegeben (die bei der Besprechung auf dem Tisch lagen), und die Landschaftsgestaltung bleibt dieselbe.

„Wir möchten wirklich deutlich machen, wie wichtig ein Qualitätsgebäude ist, das zum NYSEG-Programm passt. Wir sind der Meinung, dass die individuelle Farbe dieses Gebäudes einen echten Schritt nach vorne darstellt“, sagte Larsen.

Die SEQR-Negativerklärung, d. h. die Auswirkungen wurden wirksam abgemildert, wurde einstimmig angenommen, und die Sondergenehmigung wurde einstimmig genehmigt. Der Vorstand hielt die Suche nach einem Umspannwerk für angemessen und schätzte die neutrale Farbe und das ziegelartige Aussehen. „Ich denke, es ist ein Sieg“, witzelte Petrina. Damit wurde über die Genehmigung des Lageplans abgestimmt und das Projekt einstimmig angenommen.

Jetzt werde ich den Großteil des Artikels über den Hintergrund dieser Website und die Projektbeschreibung für einen separaten Artikel aufheben, wie ich es oft tue. In diesem Artikel konzentrieren wir uns jedoch auf die Diskussion über den Skizzenplan für die „Lake Street Townhouses“ von DMG Investments, das den Bau von sechzehn Stadthäusern am Rande des Fall Creek-Viertels an der 261 Lake Street vorsieht. Beachten Sie, dass dieses Projekt ursprünglich als „Air Ithaca“ eingereicht wurde, aber sie beschlossen, das Projekt in einen Namen umzubenennen, über den man sich nicht so leicht lustig machen konnte. „Air“ ist Teil des neuen Brandings der DMG.

Yamila Fournier von Whitham Planning and Design leitete den Skizzenplan. Bedenken Sie, dass es sich bei einer Planskizze um eine Diskussion in einem frühen Stadium handelt. Die Entwürfe sind zu diesem Zeitpunkt noch ziemlich konzeptionell und können sich ändern, wenn das Projekt verfeinert und verfeinert wird.

Offensichtlich handelt es sich hierbei nicht um das zuvor von der DMG vorgeschlagene Studentenprojekt mit 211 Betten. Die sechzehn Stadthäuser sind für marktübliche Mietwohnungen mit drei oder vier Schlafzimmern konzipiert und nicht auf Studenten ausgerichtet. Jedes Stadthaus verfügte über traditionelle Designelemente und einen Eingang zur Lake Street. Im Gegensatz zum ursprünglichen Vorschlag, bei dem es sich um ein modulares mehrstöckiges Gebäude handelte, werden diese in Stabbauweise errichtet, von der örtlichen Firma HOLT Architects entworfen und aufgrund der Einschränkungen bei der Feuerlöschausrüstung eine durchschnittliche Höhe von weniger als 30 Fuß haben. Auf der Rückseite der Lincoln Street Extension werden 18 Parkplätze bereitgestellt.

Fournier stellte fest, dass bei einer Umweltanalyse eine unterirdische Kontamination in der äußersten nordöstlichen Ecke des Geländes festgestellt wurde und diese daher von der Entwicklung überhaupt nicht berührt wird; Es ist im Grunde ein Niemandsland. Für das Parken innerhalb des zurückgesetzten Bereichs sind Abweichungen erforderlich, und für 18 Stellplätze ist eine Parkabweichung erforderlich, bei der 28 Stellplätze erforderlich sind. Das Projektteam prüft in Zusammenarbeit mit der Stadt den Bau von weiteren 14 Parkplätzen am Ende der Lincoln Street, die als öffentliche Parkplätze für Bewohner und Besucher von Ithaca Falls dienen sollen.

„Es ist aufregend, ein neues Projekt an dieser Stelle zu sehen. Ich denke, dass der öffentliche Nutzen der zusätzlichen Parkplätze eine großartige Idee für flexibles Parken auf Ihrem Gelände und für Ithaca Falls ist“, sagte Petrina. Sie betonte, dass sie nicht wolle, dass die öffentlichen Räume ständig von Stadthausbewohnern eingenommen würden. Petrina fügte hinzu, dass sie den Umfang und die Dichte für angemessen halte.

„Das fühlt sich wie ein toller Übergang an … er wird besser zur Ästhetik und Atmosphäre von Fall Creek passen“, fügte Godden hinzu. Die Größe der Stützmauern beunruhigte sie jedoch ein wenig und sie wünschte sich eine Behandlung, die sie weniger imposant machen würde.

„Es ist ein viel besserer Ansatz als das vorherige Projekt, es fühlt sich richtig dimensioniert an“, fügte Glass hinzu. Glass sagte, er würde drei kürzere Reihenhäuser gegenüber zwei längeren bevorzugen. Sein Kollege Correa beschrieb die Einheiten als „Painted Ladies“-Ästhetik und empfahl eine Mischung aus Farben und Materialien sowie größere Veranden.

Der Vorsitzende Lewis fand die Park- und Stützmauern eher „lächerlich“. Er war kein Fan einer Verkleinerung des Projekts und schlug vor, die Anzahl der Parkplätze zu reduzieren, um die Größe der Stützmauer zu verringern. Er wies darauf hin, dass sie sich ohnehin bereits an die Zoning Board of Appeals wenden müssen und wahrscheinlich die Unterstützung der Planungsbehörde erhalten würden, wenn dies der Fall wäre Sie verfolgen diesen Weg. Eine detaillierte Parkplatzstudie wäre wahrscheinlich erforderlich. Die Planerin Nikki Cerra schlug vor, dass sie möglicherweise den Parkplatz von Auden Ithaca für ihre Argumentation für eine Abweichung nutzen könnten, da dieser ebenfalls der DMG gehört. „Reihenhäuser sind in Ithaka definitiv ein Bedarf“, fügte sie hinzu.

Der Vorstand befürwortet den Vorschlag und Fournier bezeichnete das Feedback als „unglaublich hilfreich“. Das Projekt wird zu einem späteren Zeitpunkt erneut der Planungskommission vorgelegt.

Der Planungsausschuss rechnet in den nächsten Monaten mit einem lockeren Programm. Erwarten Sie daher, dass eine Reihe besonderer Gaststars wie Vertreter der Stadtverwaltungen, Redner aus dem Kreis oder relevante Fachleute vor Ort auftreten werden, bis die Aktivität wieder anzieht.

Außerdem ist das ehemalige Vorstandsmitglied CJ Randall jetzt Planungsdirektor der Stadt Ithaca und Garrick Blalock hat den Vorstand nach mehr als einem Jahrzehnt als neu gewähltes Mitglied des Bildungsausschusses des Ithaca Central School District verlassen, der ebenfalls dienstagabends zusammentritt , es müssen nun zwei Sitze im Planungsausschuss besetzt werden.

Wenn Sie in der Stadt Ithaca leben, als stimmberechtigtes Mitglied an der Aktion des Planungsausschusses teilnehmen möchten und es Ihnen nichts ausmacht, dass ich jeden Monat Ihren Namen und Ihre Wortwahl vernichte, können Sie sich hier über die Aufgaben informieren und einen Online-Antrag ausfüllen Antrag auf Aufnahme in den Vorstand.

Brian Crandall berichtet für die Ithaca Voice über Wohnen und Entwicklung. Er kann unter [email protected] erreicht werden. Mehr von Brian Crandall